商品房“一物二卖”违法吗？

赵江涛

    王小姐来信咨询：她在京城某楼盘看中一套三居室，并很快与该楼盘开发商签定了《房屋认购书》，为此王小姐支付了三万元订金。可她在按《房屋认购书》约定的时间内到售楼处准备签定《商品房买卖合同》时，却被售楼人员告知——她订的那套房屋已由开发商高价卖给了张先生，她只能另选一套房屋。王小姐咨询在这种情况下她该怎么办？

    首先，根据《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。因此，若王小姐在签定《房屋认购书》时，开发商尚未依法取得《商品房销售许可证》，那么王小姐可要求开发商退还三万元订金、利息及相关损失。

    其次，开发商已依法取得《商品房销售许可证》，但对同一套房屋先后与王小姐和张先生签定了《房屋认购书》，那么，这两份《房屋认购书》的效力如何呢？我们作如下分析：

    开发商在将其开发的房屋售与他人并为其办妥房产证前是房屋所有权人，它有权选择将房屋卖给谁。况且签定《房屋认购书》仅是表明认购方欲购买某套房屋的书面凭证，它并不是认购方已取得某套房屋所有权的凭证。因此，开发商可以承担违约责任为代价而将其所有的房屋另售他人。当然，开发商要在有利润可求的情况下才会“一物二卖”、“一女二嫁”。也就是说，在开发商将王小姐订购的那套房屋又以高价卖给张先生的交易中，开发商所得的差价足以填补因违约而对王小姐应承担的赔偿数额，并且还应当有一部分剩余作为开发商的利润。

    在市场交易过程中，应鼓励自由竞争，禁止不正当竞争，通过市场调节以实现资源优化配置。房屋买卖交易也不例外，对同一套房屋，张先生自愿比王小姐出高价购房实质是一种商业竞争行为，张先生采取的是正当竞争手段，而不是不正当竞争手段。因为张先生并未获得不当利益，相反他比王小姐付出了更多甚至昂贵的代价。而且，张先生愿出高价说明他更需要那套房屋，开发商将该套房屋售与他，可实现资源优化配置，从而产生更大的经济效益。

    综上可以得出如下结论，开发商先后与王小姐和张先生签定的两份《房屋认购书》均是有效合同,对合同当事人均有法律效力。也就是说，开发商在与张先生签定《商品房买卖合同》并到房地局登记备案后，就不能对同一套房屋再与王小姐签定《商品房买卖合同》了，而且房地局也不会给登记。所以，开发商对王小姐应承担履行不能的违约责任，王小姐可要求开发商承担违约责任并赔偿损失；或者，王小姐退让一步，让开发商给她调房。笔者提醒购房人在签定相关商品房买卖协议时，最好请律师或其他专业人士把关，以充分维护自己的合法权益，防范购房风险。

——《中国青年报》2006年刊

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