判断“一房多卖”的《商品房买卖合同》效力因素

赵江涛

    在市场经济的社会中，产品、信息处于广泛的流通状态，人们不仅关注着周围的社会关系，而且更加关注自身的经济利益、经济地位，他们较过去更多地体现为“经济人”，他们更多的关心自己所需要的，追求并实现着自己的预期利益。为维护交易的安全和稳定，双方往往采用订立合同的方式将交易内容落实到书面上。契约自由是合同法的灵魂，只要合同不违反法律的强制性规定，法律都会保护当事人双方的利益。在商品房买卖过程中，作为出卖人的开发商为了追求利益的最大化，有时会凭借自身的经济优势、信息优势等，将一套商品房出售给多个买受人，由此引发了许多的法律纠纷，而对于确认纠纷系争的《商品房买卖合同》的效力问题又是解决纠纷的关键，但由于我国当前商品房开发、销售的实际运行快于我国不动产法律的制定、修改、颁行的进程，法律及相关司法解释往往是原则性的、高度概括的规定，对开发商将一套房屋“一女多嫁”的行为效力的认定不够具体，缺乏可操作性，这不仅不利于保护处于弱势地位的房屋买受人，也不利于法官依法断案，反而给法官的自由裁量权留有很大余地，造成不同的法官对同一《商品房买卖合同》的效力认定产生分歧，不利于维护法律的统一性、权威性。
    根据《商品房销售管理办法》及当前房地产市场的行业规例，一个适格的商品房出卖人应当是拥有合法、有效的“五证俱全”的开发商。否则，其出售商品房的行为必然无效。但当一个开发商符合出售主体条件后，为了实现经济利益最大化而“一房多卖”时，对若干个《商品房买卖合同》的权利如何确定呢？如何保护若干买受人的利益呢？笔者将实践与法律理论、规定相结合，作出一些探索性分析和建议。

    一、办理过户登记前、后的商品房“一房多卖”

    我国《民法通则》第72条、《合同法》第133条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。就不动产所有权的转让而言，我国对有关不动产的法律作出了进一步明确的规定，《城市房地产管理法》第59条和第60条、《城市房地产转让管理规定》第7条规定，我国实行土地使用权和房屋所育权登记发证制度，房地产转让、变更时应当到房地产行政主管部门办理变更登记。据以上规定，我国实际上实行的是动产交付、不动产登记为所有权变动的物权立法模式。在商品房交易过程中，商品房所有权的转移是以过户登记为准。应当指出的是，这里的过户登记是指房地产管理部门为商品房买受人办理完毕过户登记，发放《房契》或《房屋所有权证》的行为，而不是指开发商将《商品房买卖合同》拿到房地产管理部门办理完预售登记的行为。在实践中，不少人都将上述两种登记混为一谈，以为办理完毕预售登记后，商品房买受人就已成为了所有权人，实则不然，后者仅是商品房买卖双方依法向国家缴纳印花税行为的一部分。而造成这一误解的原因，作者认为，主要是由于我国现行的房地产登记制度的滞后和不完善。
    从法学理论上讲，我国关于物权变动的主要立法模式采用了以瑞士为代表的债权形式主义，此模式的特点是，它承认债权合同与物权合同为两类不同的合同，买卖合同仅是设定债权的合同，是债权行为，但不能引起物权的变动；而后合同当事人实施的标的物的交付、登记行为，才产生标的物所有权转移的效力，是物权行为。换言之，生效的债权合同结合动产的交付或不动产的登记的手续的办理，方能引起物权变动的法律效果。因此，当开发商与买受人订立《商品房买卖合同》后，房屋所有权并未让予买受人，开发商应按照合同约定，将房屋过户到买受人名下，所有权即归买受人享有。开发商若再将上述房屋与后买受人另行订立合同予以售出，显然是对前买受人的侵权，该合同无效，除非开发商取得了前买受人的追认。而实践中大多数出现的情况是，开发商通过订立《商品房买卖合同》将一套房屋售给了买受人后，未办理过户登记手续，又将该房屋售予他人以谋取利益。因开发商对系争房屋未办理过户登记手续，其仍有所有权，因此有权就同一房屋与他人另行订立买卖合同，这些合同均为有效合同，前后买受人均可向法院提起诉讼，要求开发商继续履行合同，法院应将房屋判决给先起诉的买受人或先取得房屋占有的买受人，而不应以订立合同的先后顺序为准，因为各个合同的债权是平等的。未能取得房屋的买受人只能向开发商追究其违约责任，而不得再主张所有权。

    二、商品房交付前、后的“一房多卖”

    关于物权的公示效力，我国法律采取了公示成立要件主义，即物权行为的公示效果使物权的变动有效，不动产非经登记，动产非经交付，物权在当事人间就不会发生变动效力。就商品房的所有权转移而言，只有将房屋进行登记过户后，买受人才享有所有权，才引起所有权变更的法律效果，交付房屋并不能引起所有权的变动。
    在现实生活中，由于房地产登记制度的滞后或有规定不落实的现状，业主入户与其真正办理完毕房产证往往有一个时间差，少则几个月，多则几年，而开发商出于趋利的动机可能在房屋交付前买受人使用后，不予及时登记，反而又另行售予他人。依据我国的物权的变动债权形式主义，上述《商品房买卖合同》均为有效合同，那么如何保护买受人的合法权益呢？笔者认为，前买受人基于债权合同已先于他人占有房屋，并可能或事实上已交纳了公共维修基金和物业费，对房屋已经装修，已进行公开、善意的占有、使用或者出租、抵押、其应先行向开发商要求其立即办理《房屋所有权证》，以完善其所有权，保护其先行占有的事实状态，并进而避免引起新的纷争。而后买受人对开发商享有债权，可要求开发商赔偿其经济损失。但如果开发商已给后买受人办理了《房屋所有权证》，根据物权公示成立要件主义，开发商与买受人间的商品房买卖，在进行了过户登记后，房至所有权从开发商转移给所买受人。即使前买受占有了房屋，该房屋所有权也只能归后买受人，后买受人是真正的房屋所有权人，其可凭借《房屋所有权证》要求宣告前买受人与开发商的《商品房屋买卖合同》无效，并要求前买受人腾房；而前买受人只能追究开发商的违约责任。

    三、前后《商品房屋卖合同》售楼价格的高低及后买受人的善意、恶意

    上述一、二所涉内容主要是从物权法角度出发判继合同的效力，以下从合同法角度再进行一些分析。契约自由原则是合同法的灵魂，当事人的经济合同中地位平等，他们均有通过合同去决定自己经济命运的自由、变更解除合同的自由。同时，合同双方应当遵守诚实信用、等价有偿的原则，不得违反法律和公序良俗。在开发商“一房多卖”的数个《商品房买卖合同》中，其合同价格及当事人的主观意图也是判继合同效力的因素。
当开发商将一套房屋售予买受人后，未及时办理过户登记，为了实现比前手更高的利润将房屋转售他人，前后《商品房买卖合同》均为有效合同，因为当前买受人在订立合同时，该商品房可能处于期限房阶段，或整个小区绿化、配套设施还未完全成型，故而房屋售价较低，但当房屋由期房建为现房及小区设施完善后，房屋售价往往会上涨，此时若后买受人愿出高价购买房屋，开发商出于多盈利的目的也乐于同后买受人另行订立买卖合同，后买受人是出于善意，此时前后合同均是当事人真实意思表示，且不违反法律和社会公共道德，因此，任何一个买受人均可主张继续履行合同。
    而如何在前买受人订立《商品房买卖合同》后，后买受人也看中了前买受人购买的房屋，其明知该房屋已由他人购买，却通过关系找到开发商要求以同样的价格购买该房屋，双方又订立了买卖合同。在这种情况下，前买受人可根据《合同法》第52条最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条的规定，前买受人可以主张后一《商品房买卖合同》自始无效。因为，开发商与后买人的行为属于恶意串通损害第三人的行为，在后一房地产交易中，买卖双方均知道该房屋已经出售，如果再将此房屋原价出售，必然会给前买受人造成损失，对此他们心照不宣，但他们为了满足自己的私利，另行订立买卖合同，对于这种恶意通谋、损人利己的行为，法律规定是无效民事行为，且并不以后买方人已经或必然获得非法利益为必要条件。
    当然，如果开发商单方故意夸大房屋质量、渲染小区设施环境的优美、变量或虚构房屋价格已经或将要上涨的事实，以欺诈方式骗取后买受人订立《商品房每卖合同》，该合同的效力为相对无效。也就是说，该合同的效力处于待定状态，其效力的确定有待于享有权利的一方当事人行使债权请求权得以实现。后买受人可以根据自己的需要和利益，既可以向法院或仲裁机构要求变更合同内容而使自己在原合同中受到损害的利益得以保护，并使得合同有效；也可以要求确认后买卖合同无效，并撤销该合同，合同一经撤销，后买受人应将房屋退还给开发商，开发商应将房款及利息退还给买受人，并承担后买受人因此遭受的经济损失。

——《北京律师》2004年4月刊